Preguntas Frecuentes sobre Licencias de Actividad:

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 155.c) de la LSCM, la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general, queda sujeta a control posterior mediante declaración responsable. Nótese que el precepto no establece ninguna excepción a dicha regla, por lo tanto, en todos los casos, esas actuaciones serán objeto de control administrativo mediante declaración responsable.

El control sobre la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones e instalaciones, podrá comprender una inspección in situ, cuando así se determine para garantizar la efectividad del control.

Tal y como indica el artículo 158.1 de la LSCM, las actuaciones urbanísticas amparadas en una licencia urbanística se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar las obras. De no contener la licencia indicación expresa sobre estos, se entenderá otorgada por un plazo de un año para iniciar las obras y tres años para su terminación.

Por su parte, el apartado 2 del artículo 158 precisa que los actos amparados en una declaración responsable urbanística deberán ejecutarse dentro de los plazos de inicio de seis meses y de finalización de un año desde su presentación.

En ambos casos, los plazos pueden ser objeto de prórroga, por una sola vez, por un nuevo plazo no superior al inicialmente previsto, previa solicitud expresa, formulada por el interesado antes de la conclusión de los plazos contemplados para el comienzo y para la finalización de las obras (artículo 158.3 de la LSCM).

En el caso de que un ayuntamiento solicite la colaboración de una ECU para la realización de funciones de verificación e inspección urbanística, el resultado de dichas funciones se plasmará en las correspondientes actas e informes de inspección [artículo 166.b) en relación con el artículo 167 bis 2 de la LSCM].

Este supuesto constituye una novedad de la reforma operada en la Ley del Suelo por la Ley 11/2022, pues, hasta ahora, no se había contemplado la posibilidad de colaboración de entidades privadas especializadas en el ámbito de las funciones de inspección urbanística, por lo que es aquí donde pueden plantearse más dudas, sobre todo, debido a la falta de concreción, por parte de la LSCM, de la forma en la que se llevará a cabo dicha colaboración. Un futuro desarrollo reglamentario de la LSCM podría pormenorizar este contenido, facilitando su aplicación efectiva.

Por otra parte, ha de considerarse que las funciones de inspección urbanística suelen realizarse de acuerdo con los criterios contenidos en los planes de inspección, de carácter anual o plurianual, de ámbito general o sectorial. Dichos instrumentos podrían resultar adecuados para concretar los términos de la participación de las ECU en la ejecución del plan, especificando las funciones cuyo ejercicio se les asigna y precisando el régimen de derechos y obligaciones a que se encuentra sometida dicha colaboración.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 167 bis 2 de la LSCM, tanto los certificados, como las actas e informes emitidos por las ECU, serán “asumidos” por el ayuntamiento e “incorporados” al expediente administrativo que corresponda. Esto obedece a que dichos documentos han sido elaborados por una entidad técnica sometida a los principios de especialización, objetividad e imparcialidad, a las que se han atribuido el ejercicio de las funciones públicas, de carácter técnico y reglado, de control de las actuaciones de edificación y uso del suelo, a fin de comprobar su adecuación a la legalidad urbanística.

En coherencia con ello, el apartado 3 de dicho artículo precisa, como se ha visto, que el certificado de conformidad favorable será suficiente para la concesión de la licencia, es decir, sin más trámites.

Por lo tanto, con carácter general, la LSCM otorga plenos efectos a las actuaciones de las ECU concretadas a través de certificaciones, actas e informes, salvo en los casos en los que el ayuntamiento observe que no son conformes con la legislación urbanística. A esto nos referimos de forma específica más adelante.

Como cualquier otro documento emitido en el ejercicio de funciones públicas, debe contener la identificación del órgano o de la entidad que lo emite, así como la fecha y firma del responsable que sea competente para ello según las normas de organización de cada entidad colaboradora.

Podría resultar aconsejable que las ECU incorporasen en sus certificados, actas e informes la firma electrónica del personal técnico que realice las funciones de control o inspección de que se trate o de la persona que ejerza las funciones de dirección de la entidad colaboradora.

De conformidad con el artículo 167 bis 2 de la LSCM, el ayuntamiento puede oponerse de manera motivada a los certificados, actas e informes emitidos por las ECU, ya que, los ayuntamientos conservan la titularidad de las funciones de control, verificación e inspección (artículo 167.2 de la LSCM).

En los casos de oposición, el ayuntamiento deberá adoptar la correspondiente resolución que exprese las razones de legalidad en las que fundamenta su decisión. Esta resolución será notificada a la ECU interesada y podrá ser objeto de impugnación en vía administrativa o en vía judicial contencioso-administrativa.

La solución en este supuesto sería idéntica a la prevista para los casos en que el ayuntamiento tramite el procedimiento completo de la licencia, pero no adopte y notifique, en plazo, su resolución. Aquí operaría el instituto del silencio administrativo negativo regulado en el artículo 154.7 en relación con el artículo 152 de la LSCM, que permitiría al interesado acceder a la vía judicial para impugnar la desestimación presunta de su solicitud.

Asimismo, ha de tenerse en cuenta que, cuando el procedimiento de licencia ha sido tramitado por una ECU debe ser finalizado por el ayuntamiento que ha de dictar una resolución expresa, pues, como se ha visto, conforme a lo dispuesto en el artículo 167 bis 3 de la LSCM, el certificado favorable “será suficiente para la concesión de la licencia”. Por tanto, la Ley del Suelo impone un deber positivo de actuar al ayuntamiento, lo que, en caso de incumplimiento, supondría incurrir en “inactividad”, susceptible de impugnación conforme a lo previsto en el artículo 29.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

En los casos en los que la actuación proyectada requiera la solicitud de autorizaciones o informes sectoriales preceptivos, por ejemplo, en materia de protección del patrimonio histórico-artístico, medio ambiente, aguas, movilidad, protección del dominio público, etc., estos han de ser emitidos por el órgano administrativo competente y pueden ser solicitados por los interesados o por la entidad colaboradora de su elección.

Una característica implícita en estos sistemas de colaboración de entidades privadas en el desempeño de funciones públicas, urbanísticas o de cualquier otro tipo, es que este no puede empeorar la posición que la ley reconoce a los ciudadanos frente a las Administraciones públicas en el ejercicio de dichas funciones. En consecuencia, se mantienen intactos los derechos de los ciudadanos, entre otros, a obtener una respuesta en plazo, a presentar una reclamación contra la actuación de la entidad colaboradora cuando sea perjudicial para sus derechos e intereses legítimos y a obtener una indemnización en el caso de que se le ocasionen daños y perjuicios que no tenga el deber de soportar.

El ciudadano que pretenda realizar cualquier tipo de construcción o edificación, ejecutar cualquier actuación de implantación, desarrollo o modificación de actividades o, en general, cualquier otra actuación de uso del suelo, que requiera, para su ejercicio legítimo, de licencia (artículo 152 de la LSCM) o de declaración responsable (artículo 155 de la LSCM) podrá recurrir para su tramitación a una ECU.

En el caso de obras o actividades de comercio minorista, de servicios y de oficinas, conviene recordar que el artículo 155.e) de la LSCM, las somete a declaración responsable de acuerdo con lo previsto en la Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid, sin perjuicio de las excepciones contenidas en su artículo 2.2 cuando esas actuaciones se desarrollen, por ejemplo, en inmuebles declarados como Bienes de Interés Cultural con declaración individualizada.

Por otra parte, ha de considerarse que determinados actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo, subsuelo o vuelo, no requieren de ningún tipo de control administrativo, por lo tanto, podrán realizarse libremente. Aquí se incluyen, por ejemplo, las obras o actuaciones urbanísticas de menor entidad consistentes en sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, solados, alicatados, yesos y pinturas, reparaciones puntuales de cubiertas, cornisas, salientes o vuelos, etc. (artículo 169 de la LSCM).

Estos controles urbanísticos, para los cuales la LSCM habilita la colaboración de las ECU, se entienden sin perjuicio de las demás intervenciones o controles públicos exigibles por la legislación que les afecte (artículo 151.1 in fine de la LSCM). Así, por ejemplo, las actividades recreativas y espectáculos públicos requieren de un control específico adicional competencia de la Comunidad de Madrid.

La LSCM reconoce a los interesados que pretendan realizar una actuación urbanística sujeta a licencia o declaración responsable, el derecho a elegir que el control sobre la misma sea llevado a cabo por el ayuntamiento o por una entidad colaboradora de su elección, sin que de ello pueda derivarse tratamiento diferenciado alguno por parte de los ayuntamientos (artículo 167.3 de la LSCM).

Asimismo, conviene poner de manifiesto que cuando el artículo 167 de la LSCM se refiere a los “interesados” hace alusión a toda persona física o jurídica, pública o privada, que pretenda la realización de una actuación urbanística sujeta a licencia o declaración responsable, por lo tanto, el concepto de “interesados” comprende también a la Administración de la Comunidad de Madrid, a la Administración General del Estado y a sus organismos o entidades vinculadas o dependientes, sin exclusión.

La LSCM reconoce, tanto a los ciudadanos como a los ayuntamientos, diferentes alternativas sobre la base de este sistema de colaboración público-privada en el ejercicio de las funciones públicas de control y de inspección urbanística.

Así, por un lado, cabe la posibilidad de que los ayuntamientos se opongan totalmente, mediante ordenanza, a la actuación de las entidades colaboradoras en su ámbito territorial. O, por otro lado, la oposición puede ser parcial, limitada, por ejemplo, al desempeño de las funciones de control administrativo, o al desempeño de las funciones de verificación e inspección (artículo 167.5 de la LSCM).

En caso de que el ayuntamiento, mediante ordenanza, se haya opuesto, en todo o en parte, a este sistema de colaboración público-privada, el derecho del ciudadano a la libre elección de una entidad colaboradora no será de aplicación o quedará reducido, en dicho municipio, a las concretas funciones que se le atribuyan a las mismas.

No obstante, si el ayuntamiento aprueba una ordenanza excluyendo la intervención de las ECU en el ámbito del control de las licencias urbanísticas y no resuelve y notifica dichos procedimientos en el plazo de tres meses (artículo 154.4 de la LSCM), los interesados podrán, de conformidad con la habilitación expresa conferida por la LSCM, hacer uso de los servicios de las entidades privadas colaboradoras urbanísticas (artículo 167.5 de la LSCM, segundo párrafo).

Asimismo, los municipios podrán regular mediante ordenanza el régimen jurídico y el funcionamiento de las ECU. En este caso, el ciudadano podrá contratar sus servicios de acuerdo con lo establecido en la normativa local. Del mismo modo, podrán autorizar el ejercicio de las funciones de verificación e inspección urbanística a las ECU, entre otras, para actuaciones o inspecciones determinadas, para momentos de saturación o de acumulación de expedientes, de forma estable y permanente o de forma temporal.

En ausencia de regulación municipal aprobada al efecto, el régimen jurídico y el funcionamiento de las entidades privadas colaboradoras en el ámbito urbanístico será, como se ha dicho, el establecido en los artículos 164 a 167 duodecies de la LSCM y sus disposiciones de desarrollo.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 167.1 de la LSCM, la Administración de la Comunidad de Madrid, sus diferentes consejerías, y sus entidades de Derecho público vinculadas o dependientes podrán solicitar los servicios de las ECU.

Aunque dicho precepto se refiere exclusivamente a las “entidades de derecho público”, también podrán hacerlo, obviamente, sus entidades de Derecho privado, en particular, sus sociedades mercantiles y fundaciones públicas, pues, serían consideradas, a estos efectos, como sujetos privados.

En este mismo sentido, pese a que el artículo 167.1 de la LSCM no alude de manera expresa a la Administración General del Estado, esta también podrá dirigirse a una entidad privada colaboradora cuando pretenda la realización de una actuación urbanística sujeta a licencia o declaración responsable, pues quedaría englobado dentro del concepto de “interesado” empleado en dicho precepto.

La LSCM no regula esta cuestión de forma expresa, de modo que a priori el interesado sí podría acudir a diferentes entidades colaboradoras a la vez, con la única carga de abonar los precios exigidos por cada una de ellas.

No obstante, una vez emitido el certificado, favorable o de disconformidad, el ayuntamiento lo asumirá e incorporará al expediente administrativo y resolverá, teniendo en cuenta ese primer certificado que acompañe a la solicitud de la licencia o a la declaración responsable, no otros posteriores, que no se incorporarían al expediente.

Siendo así, parece razonable entender que el ciudadano contratará para que efectúe el control de la actuación urbanística pretendida, los servicios de una única entidad colaboradora, no de varias de ellas al mismo tiempo y para el mismo procedimiento.

Los ciudadanos ostentan frente a las entidades colaboradoras los mismos derechos que la ley les reconoce frente a las Administraciones públicas en el ejercicio de esas mismas funciones.

De ello se deriva una doble obligación para las ECU: (i) han de disponer de un sistema de reclamaciones gratuito que permita a sus clientes defenderse frente a las actuaciones de la entidad que consideren contrarias a sus derechos e intereses legítimos [artículos 167 quater 3.c y 167 sexies f de la LSCM]; y (ii) han de disponer de un sistema de atención al cliente que garantice la atención en todo el territorio de la Comunidad de Madrid [artículo 167 quater 3.d de la LSCM].

La Ley del Suelo impone a las ECU la obligación de informar adecuadamente a los ciudadanos, en general, y a sus clientes, en particular, sobre sus funciones y la prestación de sus servicios.

En concreto, deberán informar a los interesados, de forma individualizada, sobre las siguientes cuestiones (artículo 167 sexies j y k de la LSCM):

Los medios de intervención administrativa a los que se encuentra sujeta la actuación pretendida, la tramitación que, en su caso, corresponda y los plazos legales a los que está sometida.

La documentación que debe aportar con carácter general. La documentación, en su caso, específica determinante para justificar pretensiones basadas en situaciones precedentes, o aquella documentación de la que deba disponer para el ejercicio de la actividad o para realizar la actuación urbanística pretendida.

La existencia, en su caso, de exigencias técnicas determinantes que hagan inviable su actuación y el marco normativo aplicable.

Los precios, tasas e impuestos, así como la forma, el momento y la cuantía del pago.

El procedimiento para la presentación de quejas y reclamaciones.

El acceso electrónico, en su caso, a la información sobre el estado de la tramitación de la solicitud.

Cualquier otra impuesta por la normativa sectorial que les resulte de aplicación.

A los supuestos de suspensión y extinción de la autorización de las ECU se refieren los artículos 167 septies y 167 octies de la LSCM.

En estos casos, se habilita a los interesados a elegir si desean que siga el ayuntamiento donde se pretenda realizar la actuación urbanística con la tramitación de su solicitud de licencia o declaración responsable o se la encargan a otra entidad colaboradora de su elección, sin que, en ningún caso esta circunstancia pueda suponer un incremento de los costes para el interesado

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 167 nonies de la LSCM, las ECU deben fijar anualmente los precios a percibir por el ejercicio de sus funciones.

Además, estos precios han de ser públicos. A este fin, deben ser comunicados a la Consejería competente en materia de urbanismo de la Comunidad de Madrid, con una antelación mínima de dos meses a la finalización del año natural anterior, para su publicación en el BOCM.

Esta disposición garantiza un nivel suficiente de transparencia, ya que los precios aplicados por cada ECU serán publicados en el BOCM, para general conocimiento. Adicionalmente, ofrece un margen de competencia razonable entre las entidades colaboradoras, pues cada una de ellas puede fijar los precios que considere razonables dentro de la horquilla previamente establecida por la Comunidad de Madrid; cuestión que será objeto de análisis en la siguiente pregunta.

El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, a propuesta del consejero competente en materia de urbanismo, establecerá y actualizará anualmente el importe mínimo y máximo de los precios que pueden percibir las ECU en el ejercicio de su actividad, en función de los costes del servicio y de su evolución (artículo 167 nonies de la LSCM).

Tanto el importe máximo de los precios, como el régimen de pago serán fijados por la Administración autonómica en el tercer trimestre del año natural anterior a su aplicación.

En consecuencia, las ECU no gozan de plena libertad para la fijación de los precios a percibir por sus servicios, por lo que deben tarifar sus actuaciones respetando los límites (máximo y mínimo) previamente aprobados por la Consejería competente en materia de urbanismo (artículo 167 sexies g de la LSCM).

Para que el sistema colaboración público-privada para la gestión de las funciones urbanísticas previsto en la reforma de la LSCM, operada por la Ley 11/2022, sea plenamente aplicable han de cumplirse los siguientes requisitos: (i) que existan entidades privadas colaboradoras acreditadas, autorizadas e inscritas en el registro; (ii) que el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid apruebe el acuerdo de los precios mínimos y máximos que éstas pueden percibir por sus servicios y (iii) que las ECU aprueben dentro de esos límites sus propios precios y que sean publicados en el BOCM (artículo 167.4 en relación con el artículo 167 nonies de la LSCM).

Una vez satisfechas dichas exigencias, los ciudadanos podrán dirigirse a las referidas ECU y contratar sus servicios, salvo que, el ayuntamiento en el que pretenda realizarse la actuación urbanística haya aprobado una ordenanza limitando o prohibiendo la aplicación de dicho régimen, en cuyo caso habrá de estarse a lo previsto en dicha norma.

Una vez cumplidos los requisitos referidos en la pregunta anterior, sin que el ayuntamiento se haya opuesto a la aplicación de dicho sistema de colaboración público-privada, los interesados, que voluntariamente así lo decidan, podrán contratar los servicios de las ECU, sin que de ello pueda derivarse tratamiento diferenciado alguno por parte de la administración local, como consecuencia de la realización por éstas de alguna de sus funciones (artículo 167.3 de la LSCM). Por lo tanto, el ayuntamiento no puede rechazar los certificados de una ECU, sino al contrario debe asumirlos e incorporarlos al expediente, tal y como indica el artículo 167 bis 2 y 3 de la LSCM y se ha comentado anteriormente.

El personal de las ECU se encuentra sometido al poder de dirección y organización de las entidades en las que presta sus servicios profesionales.

En consecuencia, las ECU tendrán todos los derechos y deberes inherentes a la condición de empresario y serán, por lo tanto, las únicas responsables respecto de su personal y estarán obligadas al cumplimento de cuantas disposiciones legales les resulten de aplicación.

Su personal en ningún caso tendrá vinculación jurídico-laboral con la Comunidad de Madrid ni con los ayuntamientos o sus entidades vinculadas o dependientes.

En consecuencia, no podrá alegarse ningún derecho por este personal en relación con la Comunidad de Madrid ni con los ayuntamientos o sus organismos públicos, ni exigirse a estos, responsabilidad de cualquier clase, como consecuencia de las obligaciones existentes entre las ECU y sus empleados.

Las ECU se rigen por los principios de imparcialidad, independencia y confidencialidad, (artículos 167 bis y 167 sexies c de la LSCM), debiendo respetar, el personal a su servicio, las disposiciones en materia de incompatibilidades.

De este modo, se contribuye, de forma sustancial, a la consecución objetiva del principio de imparcialidad que ha de guiar la actuación de las ECU, ayudando, así, a evitar situaciones de conflicto de intereses.